Zu hohe Miete zurückerstatten (Mietpreisbremse)

Überteuerte Miete vom Vermieter zurückfordern

Wenn der Vermieter den Mietzins für Ihre Wohnung übertrieben erhöht hat, können Sie diesen Anteil zurückfordern. Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz und gilt in fast allen Großstädten und einigen Kommunen.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?

Folgende 3 Voraussetzungen müssen Sie dazu prüfen:

1. Zustand des Hauses
2. Region
3. Höhe der Vergleichsmiete

1. Zustand des Hauses

Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Vermietung von Bestandswohnungen, nicht aber bei Neubauten. Eine weitere Ausnahme sind Wohnungen, die umfassend renoviert und modernisiert wurden. Bei Modernisierung verlangt der Gesetzgeber vom Vermieter einen Aufwand, der mindestens einem Drittel dessen entspricht, was für eine vergleichbare Neubauwohnung hätte bezahlt werden müssen. Alte Mieter genießen hier aber einen gewissen Bestandsschutz.

2. Region

Weiterhin müssen Sie prüfen, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region gilt. Diese ist gedacht, um weitere Preissteigerungen im angespannten Wohnungsmarkt vieler deutscher Städte auszubremsen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Googlen Sie am besten nach "Mietbremse, Ihre Stadt" bzw. Kommune. Ansonsten finden Sie hier eine kleine Übersicht von Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt:

• Baden-Württemberg, u.a. Denkendorf, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Karlsruhe, Konstanz, Ravensburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm
• Bayern, u.a. Augsburg, Bamberg, Fürth, Landshut, Ingolstadt, München, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg
• Berlin
• Brandenburg, u.a. Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Birkenwerder, Falkensee, Hohen Neuendorf, Oranienburg, Potsdam, Schönefeld, Teltow, Velten
• Bremen
• Hamburg
• Hessen, u.a. in folgenden Kommunen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/Hasenecke), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)
• Niedersachsen, u.a. Braunschweig, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg sowie auf den ostfriesischen Inseln
• Nordrhein-Westfalen, u.a. Aachen, Bielefeld, Bonn, Düsseldorf, Frechen, Kleve, Köln, Leverkusen, Münster, Paderborn
• Rheinland-Pfalz, u.a. Mainz, Trier und Landau
• Schleswig-Holstein, u.a. Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr
• Thüringen, u.a. Erfurt und Jena

Hinweis: Diese Liste ist nicht abschließend (Stand: Mai 2026) und kann sich durch neue oder geänderte Landesverordnungen jederzeit ändern. Prüfen Sie die aktuell gültige Verordnung Ihres Bundeslandes, bevor Sie die Mietpreisbremse geltend machen.

3. Höhe der Vergleichsmiete

Ihre Miete darf nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem Mietspiegel der Stadt oder Kommune entnommen werden. Hier wird ersichtlich, wie viel Miete pro m² mit einer bestimmten Ausstattung in einer bestimmten Lage üblich ist. In Städten und größeren Gemeinden erstellt das zuständige Wohnungs- oder Sozialamt einen solchen Mietspiegel, andernfalls Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern.

Wichtig: Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln. Nur ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt vor Gericht als gesetzlich anerkanntes Beweismittel – er wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt. Ein einfacher Mietspiegel hat geringere Beweiskraft, kann aber als erster Anhaltspunkt dienen. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel für Ihre Gemeinde existiert, sollten Sie diesen verwenden.

Liegt Ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so liegt möglicherweise ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor.

So gehen Sie vor

Schritt 1: Auskunft verlangen (empfohlen)

Bevor Sie die Rüge versenden, können Sie nach § 556g Abs. 1a BGB vom Vermieter schriftlich Auskunft darüber verlangen, auf welcher Grundlage die vereinbarte Miete über der Mietpreisbremsengrenze liegt – etwa wegen einer zulässig höheren Vormiete (§ 556e BGB), anrechenbarer Modernisierungskosten (§ 556f BGB) oder weil es sich um einen Neubau handelt. Diese Auskunft hilft Ihnen, die Stärke Ihrer Position einzuschätzen, bevor Sie die Rüge schreiben.

Schritt 2: Die Rüge – der entscheidende Schritt

Stellen Sie fest, dass ein Verstoß vorliegt, müssen Sie die Verletzung der Mietpreisbremse schriftlich rügen. Erst nach der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das BGH-Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) hat bestätigt: Rückforderungen sind rückwirkend ab dem Datum der Rüge möglich – nicht nur für zukünftige Mietzahlungen.

Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt außerdem: Hat der Vermieter die Ausnahmetatbestände (z. B. eine höhere Vormiete oder Modernisierungskosten) absichtlich verschwiegen, können Mieter die überhöhte Miete unter Umständen auch für den Zeitraum vor der Rüge zurückfordern.

Schritt 3: Wenn der Vermieter nicht reagiert

Ignoriert der Vermieter die Rüge oder weist er sie ab, haben Sie folgende Optionen:

• Mieterverein: Bietet rechtliche Beratung und kann die Forderung für Sie durchsetzen – oft günstiger als ein Anwalt.
• Fachanwalt für Mietrecht: Empfehlenswert bei größeren Rückforderungsbeträgen oder wenn der Vermieter aktiv widerspricht.
• Amtsgericht: Zuständig am Ort der Mietsache für Klagen bis 5.000 € ohne Anwaltszwang.

Quellen: § 556d BGB, Haufe, Test.de

Von der Briefwechsel-Redaktion, zuletzt geprüft Mai 2026.